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「对外经济贸易大学继续教育学院」在严格调控下,深圳小产权房火了,但不是按面积按套卖,涨幅大,风险大!

2021-04-22 01:17:15 股票教程

明知有风险,总有人“宁愿去虎山”。

今年,深圳出台了严格的楼市调控政策,商品房投机入口受阻。市场热钱的焦点似乎又回到了“熟悉而神秘”的小楼市。现在都说小产权房市场在“发声响亮”?《证券时报》记者为此进行了实地调查。

不要“按套”按面积销售

走在深圳的一些大街小巷,随处可见一些房产的小广告,广告的主角是各种小产权房。在房价高的深圳,以每平米一万元的价格买房是很有诱惑力的。

(小产权房小广告随处可见)

众所周知,官方声明中,深圳没有小产权房,只有“违章建筑”。究其原因,这些小产权房违反了合法的建设申报程序,未能办理正式的土地使用和建筑规划许可证、施工许可证,甚至一些小产权房还非法占用了建筑红线,这种情况在城市的各个村庄屡见不鲜。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地国有化,但深圳是中国最突出的城市之一。

“这两年,深圳一些远离市区的地方出现了很多均价不到一万元的小产权房。现在观澜区的小产权房不多了,一般小产权房都涨到每平米1.2万左右了。”陈乐与几个朋友合伙在深圳平湖成立了一家中介公司,但这家公司不同于其他中介:它专门买卖城中村小产权房和拆迁索引房。

说到小产权房,人们的印象一般停留在“握手楼”,居住体验差。但是深圳的一些小产权房和普通商品房在外观上没有区别。高层建筑里到处都是带花园会所的小产权房,很多小产权房会以“精装修”的形式重新打包出售。

(农民的房子会在“精装”之后出售)

在深圳五河区,记者看到前来看房的张辉(化名)。他打算为自己的职业买一套房。“五河附近商品房均价6万多,真的是难以承受。现在玩新的不容易,打算先买个小产权房。”她说:“好像总价不高,但实际单价不低。没想到现在小产权房不便宜。”

记者跟着张辉来到五河村一处正在装修的小产权房,发现来看房子的人很多。“这里的一居室售价在60万到65万左右,两居室售价在100万左右。”销售人员说,至于实际面积和建筑面积,销售人员说这里的房子不是按面积算的,是按套算的。记者发现,这些小产权房面积一般,有的甚至被改成了没有阳光的暗房。如果建筑面积单价按这个价格计算,差不多会超过每平方米2万元。“这里的价格已经很高了,所以去年的价格和今年差不多,但是剩余的商品不多。离地铁站近,位置好。很多人来买。”

(五河区小产权房)

至于如何证明业务关系。销售人员表示,可以选择全款或50%首付。如果选择首付50%,剩余房款主要是申请消费贷款。另外,除了买卖合同,还有律师的见证和村物业公司的盖章。但据记者调查,大部分村委会并没有对小产权房交易进行盖章或作证。另外,小产权房交易的违法性不会因为律师的见证而合法化。据记者询问,深圳市司法局早在2009年就发文,严禁律师为违法建筑销售提供见证服务,2016年又发文禁止。虽然只是针对违法建设的小产权房,但是合法建设申请手续的小产权房的见证也是无效的,因为不符合上市交易条件。

明知有风险,却“宁愿去虎山”,这可能是大多数选择小产权房的购房者的心理。

涨价的风险也很大

“我只是想先安定下来,更多的人投资赌博拆迁。”张辉有些无奈。

记者发现,一些有拆迁概念的小产权房价格更高。市场公开信息显示,深圳宝安区沙井街道区金豪镇因此前小产权楼房价涨幅过大,已被沙井街道办更新单位现场总部办公室贴出房屋销售重大风险预警。

记者致电金豪镇当地房产中介,对方称部分待拆迁小产权房价格明显上涨,均价甚至超过5万元。在二手房交易的官方参考价格中,沙井几个小区的均价基本在每平米4万到5.2万之间,与小产权房的单价相差不大。当地一些正规房产中介表示,小产权房交易存在无法过户、多房出售、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。

事实上,深圳所有要拆迁的村庄都有类似的情况。在罗湖区天心村,记者还发现,一些房产中介兜售小产权房,声称可以与开发商签订合同,并在旧房换房后成功获得新房。要价飙升到每平米6万左右。

(buji地区的城中村)

除了小产权房,一些中介也开始买卖指数房进行搬迁。"我们做的和普通小产权房不一样."陈乐说,虽然拆迁指标房也是没有产权登记的小产权房,但一些开发商已经入驻,讨论旧城改造,一些原村民可能急需资金,拿出一定的拆迁面积出售。旧城改造后,这些房屋得到确认,可以取得产权证。陈乐说。在他看来,这类房子除了价格优势外,优势还包括购买不受限制,交易过程中没有额度。但是,这种房子需要一次性付款。一旦与开发商签订拆迁补偿协议,在拆迁房屋交付之前,基本上不可能再在市场上交易。

值得注意的是,深圳市房地产中介协会近日就不为产权不清的物业提供中介服务发出严正提醒,并提到部分房地产中介及人员涉嫌非法代理小产权交易。房地产中介机构及其从业人员应严格遵守法律法规,积极履行审慎核查和披露义务,检查委托房屋的合法性和真实性,不得为产权不清的房产(包括但不限于小产权房、军产房等)提供中介服务或相关服务。).否则,一经查实,将按照《深圳市房地产中介行业从业人员标准》和《深圳市房地产中介行业黑名单及企业风险警示人员名单实施办法》的规定进行自律和处罚。

新荣(全国)房地产律师团队首席律师张懋镕认为,直接与开发商签订合同后,除非开发商资金链断裂或中途项目未完成,否则拆迁指标房中的小产权房交易风险低于购买其他小产权房。但深圳小产权房也存在投资风险,包括卖方债权人被查封执行、无法过户、卖方违约等。拆迁房屋买卖纠纷时有发生。由于大部分都是无任何权属证明出售,时间跨度长,房价波动大,法律风险高,属于卖家高违约领域,建议大家谨慎对待。


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